Imóvel na planta atrasou? 2ª Seção do STJ diz que banco que só financiou a obra não responde
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O casoO que a 2ª Seção decidiuQuando a resposta pode ser outraO que fazer se a sua obra atrasouPerguntas frequentesFontesO caso
Dois compradores adquiriram na planta um apartamento em um empreendimento na Bahia. A entrega estava prevista para julho de 2014 e não aconteceu. Em julho de 2015, eles foram à Justiça contra as empresas da obra e contra a financiadora.
A financiadora, hoje Banco Pan, tinha emprestado dinheiro à incorporadora. Em troca, ficou com o terreno como garantia e com os direitos sobre as vendas das unidades. Por isso os compradores pagavam os boletos direto a ela.
A primeira instância condenou todos juntos, com R$ 15 mil de danos morais. O Tribunal de Justiça da Bahia e a 3ª Turma do STJ mantiveram o banco no processo, por entender que ele vinculava a liberação do dinheiro ao andamento da obra e a fiscalizava.
O que a 2ª Seção decidiu
O banco recorreu com embargos de divergência, recurso usado quando turmas do STJ decidem de forma diferente o mesmo tema. A 4ª Turma tinha entendimento oposto ao da 3ª.
Em 3 de setembro de 2026, a 2ª Seção, que reúne as duas turmas, ficou com a 4ª por unanimidade. A relatora foi a ministra Isabel Gallotti. O processo foi extinto em relação ao banco, sem análise do mérito.
O argumento central está na Lei 4.591/1964, a lei das incorporações. Segundo trecho transcrito no acórdão, dar o empreendimento em garantia ao financiador não transfere a ele as obrigações do incorporador ou do construtor.
Para a relatora, o banco tem o direito, e não o dever, de fiscalizar a obra. Ela também afirmou que responsabilizar o financiador sem base legal ou contratual tornaria o crédito imobiliário mais caro.
Quando a resposta pode ser outra
O acórdão traz exceções que ajudam a separar os casos.
O banco pode responder quando age como executor de política federal de moradia para baixa renda, como em processos do Minha Casa, Minha Vida citados na decisão. O mesmo vale quando ele interfere na obra, por exemplo escolhendo materiais ou a construtora, ou quando o contrato prevê de forma expressa essa responsabilidade.
Vale lembrar o alcance da decisão. Ela resolve este processo e uniformiza o entendimento das turmas de direito privado do STJ, mas não foi julgada como recurso repetitivo.
O que fazer se a sua obra atrasou
Primeiro, leia o contrato. Veja quem é o vendedor, qual o prazo de entrega, se há tolerância e qual multa está prevista. Procure também cláusulas sobre o papel do banco.
Depois, cobre por escrito a construtora e a incorporadora, guardando protocolos. Sem resposta, registre reclamação no Procon ou no consumidor.gov.br, se a empresa estiver na plataforma.
Se for à Justiça, a Defensoria Pública ou um advogado de sua confiança pode avaliar contra quem a ação deve ser proposta. Quem ainda vai assinar o financiamento na entrega das chaves pode ler também a notícia sobre juros do repasse do imóvel na planta.
Perguntas frequentes
O que o STJ decidiu?
Que o banco que atua só como agente financeiro da obra, com garantia fiduciária, não tem legitimidade para responder por atraso ou vício na construção.
O banco não fiscalizava a obra?
Fiscalizava, mas para a relatora isso é um direito ligado à garantia, não um dever. Serve para o banco proteger o dinheiro emprestado.
Pagar os boletos direto ao banco muda alguma coisa?
Neste caso, não. As parcelas eram pagas ao banco por cessão dos recebíveis, e mesmo assim ele foi excluído do processo.
Em que situação o banco pode responder?
Quando atua como executor de política federal de moradia para baixa renda, quando interfere na obra ou quando o contrato prevê expressamente a responsabilidade.
Quem eu cobro pelo atraso?
A construtora e a incorporadora, que a lei mantém como responsáveis pela obra.
Fontes
Atualizado em 6 de novembro de 2026. Conteúdo informativo, sem consultoria individual e sem oferta de serviços.
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